买房什么最重要？上林林总总、千差万别的楼盘

买房什么最重要？上林林总总、千差万别的楼盘

在本平台很多人会咨询浩哥，买房什么最重要？做为普通置业者，该如何选择市场上林林总总、千差万别的楼盘。有没有什么金科玉律可供参考。浩哥结合自己多年的从业经验和置业心得总结选房金律为：一品牌二地段三户型，下面浩哥将分开阐述，仅代表个人观点，欢迎朋友们留言讨论。

品牌为王

一、品牌房企实力雄厚购房无风险，中小房企项目烂尾机率高。

房地产是资金密集性行业，现在一宗土地少则数千万上亿，多则几亿几十亿。中小开发商根基不稳，实力孱弱，融资渠道少买房什么最重要？上林林总总、千差万别的楼盘，拿地资金成本高，风险大。目前的情况，除了自有资金，民间借贷是中小房企的主要融资渠道。担保公司以年息高达10%-30%民间资本募集给中小房企，房地产市场形势好时，老板容易头脑发热，盲目扩张，追高拿地，资金链脆弱。市场形式不好时，销售受阻回款困难，会引起到连锁反应，极容易出现烂尾楼盘。

某城市中心黄金地段的烂尾楼

君不见2014年、2015年三四线城市大量出现烂尾项目，中小企业要么以房抵债，把房子层层强压给施工方和材料供应商；要么低价促销，断臂求生，引发前期购房者的不满；要么资不抵债，破罐子破摔，一房两卖，携款潜逃。曾经那些随处可见售楼部堵门的，大街上拉白条幅，要政府出面协调房子问题的人都是曾经贫图便宜选择中小开发商的购房者。

选择中小房企的楼盘，轻者晚交房，本是买婚房，后来孩子上幼儿园了还没能入住；重者开发商跑路无人接盘，交房无望，自已还要咬着牙还银行月供，闹得家庭不合，妻离子散。

大品牌开发企业，树大根深，深耕所在城市或布局全国，抗风险能力极强。融资渠道有股票市场、债券市场、银行信托、银行信贷、房产基金、保险入股等几乎没有风险。万一有战略失误，资金出现问题，还有品牌价值，还有会更有实力的投资集团战略收购，烂尾的机率几乎为零，晚较房的概率也非常小，风险极小。

二、品牌房企开发理念成熟，重客户价值；中小房企股东合伙做生意，重自身利益；出发点不同，楼盘品质差距较大，业主居住体验天壤之别。

品牌房企只所以做大做强，能从数十万家房企中脱颖而出，必有自已的核心竞争力，是经过多年市场的检验，被老百姓接受和认可的品牌。企业家的情怀和开发理念已转化为企业的文化，企业文化和企业价值观已上升企业发展战略高度，是所有公司员工坚守的行为准则和做事方针，对外的输出一致。那么这些对我们购房者有什么好处呢？

濮阳碧桂园天誉展厅夜景

1、楼盘品质有保证

房地产开发是一个系统工程， 从投拓融资土地判研、市场定位、规划设计、施工管理、装饰装修、园林景观、工程监理到营销推广、销售执行、品牌塑造等每一个环节都需要高素质经验丰富的核心人才或公司进行管理和执行。大品牌有成熟的晋升机制、发展空间、行业认可度和有竞争力的薪酬待遇，能够吸引一流的人才，再加上公司对每个岗位和环节都有清晰的考核要求，责任到人、时间节点环环相扣，确保万一失。

中小房企由于老板格局、公司实力、观念意识等原因，不舍得给核心管理岗位人才发放有市场竞争力的薪酬，只能吸引二三流的人才为公司服务，管理能力、专业素养、职业心态等都会大打折扣，那么这个项目会出现一系列的问题。比如：

融资成本高造成项目成本高，项目利润低；

土地判研不准拿不到土地或者地价盲目追高，风险不可控；

市场定位失误造成大量户型滞销，资金回笼困难，销售周期加长，管理成本增加；

规划设计无亮点，市场接受度低，卖不上好价格或者勉强卖给客户，购房者居住体验差，影响口碑；

施工管理粗放，质量通病多或有质量缺陷，比如墙体裂缝、地下车库漏水、管道线路设计不人性化、建材标准不达标、甚至地基不均匀沉降等重大问题；

装饰装修设计落后，施工监管经验不足，装修细节处理不到位，客户入住后问题百出，甚至精装修的楼盘还需要二次装修，费时费力又费钱严重影响工作和心情；

园林绿化成本低规划水平差，造成小区档次低，路网规划不合理，维护不及时，居住体验极差，万一出现火灾，有可能连消防车都无法开展救援；

工程监理不负责，为了省钱压低监理公司的正常费用，或只找个空壳监理公司，只为应付走个过场不能起到真正的第三方监管作用，造成一系列的工程质量问题和隐患；

营销推广不精准，造成广告费用的极大浪费，增加了成本还延误了战机。

销售执行不到位，造成意向客户把握不准，客户流失，销售时间延长，增加营销费用。

品牌管理不重视，小公司无品牌意识，不在意客户的价值和利益，以赚钱为目的，甚至开发一个项目留下一堆问题，有了新地块再换个马甲重新注册公司，继续坑害消费者。

综上所述，房子是产权70年的大宗商品，楼盘的品质需要各个环节各个工种的紧密配合。大品牌的管理运营都是成熟的体系，责任到人，考核到位，严格监管，呈现的结果是经得起时间考验的品质楼盘。小公司从理念到人才，从规划到管理，从产品设计到园林施工都会有各种各样的短板和问题，消费者防不胜防，一不小心就会中招，陷入各种各样的维权中南北通透户型装修风水，让自己身心疲备，苦不堪言。

濮阳碧桂园天誉展厅前景观实景

2、品牌有溢价，升值有保障

房子具有保值和增值的属性，品牌开发企业开发的楼盘，升值潜力更大，卖房时投资回报率更高。决定房子的价值的除了地段、学区等所有楼盘都相差无已的因素外，还有楼盘的品质、业主阶层、物业服务水平、品牌的影响力等，品牌企业楼盘综合质素更胜一筹，在二级市场上更容易受到追捧，溢价更高。

举个例子，业主阶层对楼盘价值的影响。楼盘定位决定销售价格和品质配套，价格又决定了楼盘的目标人群。品牌企业开发的楼盘，定位较高，能接受的人群一定是社会的精英阶层。俗话说：“千金买房，万金买邻”。小区的人文环境其实是价值最重要的一部分，因为孩子的玩伴及背后家族的影响力，决定孩子未来的社交和人脉。人以类聚，物以群分，圈子文化在中国的影响力大家有目共睹。房子不仅是一个居所，更是身份与地位的象征。所以，品牌楼盘背后的业主也是一种阶层划分，这就是一种楼盘价值的体现。

品质、品牌、产品力、物业服务、人文环境等这些因素的叠加形成的合力就会形成一种稀缺性，稀缺资源的拥有者，就是成功者的标签。品牌房企的楼盘的溢价和升值潜力可想而知。浩哥亲历一个四线城市的楼盘，2008年品牌楼盘当时成交价1600元/平米，同定位中小房企当时成交价1300元/平米，差价23%。十年后的今后品牌楼盘二手房成交价12000-14000元/平米，中小房企楼盘二手房成交价7000-7500元/平米，差价86.67%，品牌溢价率高达63.67%。时间能证明一切，这就是品牌的力量。

濮阳碧桂园天誉展厅两边围墙包装

三、品牌楼盘拥有品牌物业，业主生活惬意；小房企楼盘物业管理无保障，业主生活质量差。

物业服务的好坏，决定业主的生活质量，而且这个时间可能长达六七十年。品牌开发企业 一般都配有自己的品牌物业管理公司，为了促进销售和品牌溢价都会对物业公司补贴费用。另外品牌房企的业主消费能力强，能承担较高的物业管理费，更具有契约精神，缴费率高。有足够的费用、品牌意识、专业的人才就会有高档的物业服务。地下库车牌号自动识别，节省了时间和开窗刷卡的烦扰；单元门刷卡门禁自动开启，整洁的精装大堂还有会客的沙发和茶几，漂亮的楼宇管家能喊出您的姓名，并为你摁下电梯的楼层按钮，每次回家都是一种尊贵的享受。小区的房屋一房难求，有价无房。提起房子朋友都会向您投来羡慕人眼光，老婆也经常向朋友夸赞你有魄力，当初选择的楼盘虽然比隔壁的小区同样的面积首付多花了两万，但现在二手房的价格比他们高出几十万。

中小房企没有实力，楼盘开发面积少，没有自己的物业公司，或者有物业公司但经营举步维艰。中小房企泥菩萨过江自身难保，更无法长期对物业公司补贴支持。如果外包给其他物业公司，他们还要赚层利润。选择中小房企的业主阶层参差不齐，部分人住惯了无物业费的住宅，让他们交物业费难如登天，物业费缴存率低。

物业公司巧妇难为无米之饮，只能收多少钱，办多少事儿。要么你家小区从大门口到路灯杆、从单元门大堂到电梯内外都被各种各样的广告植入，高档小区也被拉低了档次。要么物业公司降低服务标准，保安是大爷级的，保洁是奶奶级的，小区垃圾堆如山，电梯坏了无人管，爱车被划无监控。

长此以往，正常缴费的业主意见很大，慢慢也不再缴费。物业人员精力放在催缴物业费上，管理更是一塌糊涂，双方互相指责，甚至剑拔弩张，对簿公堂，接着物业公司被赶走。新物业公司进场，重蹈覆辙，恶性循环，小区恶名远扬，业主抛售房屋，房价受影响，这就是购买中小房企楼盘的另一种境遇。

碧桂园某城市“天字系”楼盘实景环境

某中小开发商小区环境实景

品牌的楼盘价格会高，但更有价值，性价比高，好房子舒心一辈子。小楼盘价格低，高兴一阵子可能将来会面临：烂尾、晚交房、强制交房、工程不达标、户型设计不合理、屋顶漏水、外立面老土、墙体裂缝、电梯无故急停、大堂破损、垃圾成堆、乱收费、地下车库漏水、园林绿化无人维护、孩子无学区、邻居私搭乱建影响你的采光、小区水质有异味、小广告无处不在、无法办理房产证等等你想到和想不到的各种问题。

地段决定价值

浩哥在本公众平台上多次提出，买房子就是购买房子周边配套资源的总和。地段价值在于房子周边的道路交通、学校医院、广场公园、商业配套、自然环境等南北通透户型装修风水，市政配套资源的完善度确定了现在楼盘的价值，未来区域配套资源建设强度决定未来的升值潜力。

地段所在城市的发展速度决定了购买房屋升值的速度。

闹市区地段的房子，生活配套成熟，学校较多，但周边老旧社区多，交通拥堵，房价高，升值潜力被透支，适合为了孩子上学的刚需。

新区的房子，生活配套暂不成熟，但会越来越完善。交通网络四通八达，新 建设的市政配套较多，自然环境较好，未来升值潜力大，适合改善型需求。

新老城区交汇的房子，既享受了老区的配套，又能拥有新城交通的便捷，但距新城核心配套资源有一定的距离。

房地产又被称为不动产，地价决定房价，地段的好坏决定居住房子的享受的各种城市配套资源。但为什么重没有品牌重要？因为好地段不靠谱开发商开发的烂尾楼比比皆是。地段一般品牌开发商开发的品质楼盘，居住品质也是非常不错的，二手房的价格也远远超过了地段较好的一般楼盘。

户型好，才是真的好！

因为我们会在房子中生活几十年，户型设计的好坏决定我们的居住品质，好户型南北通透，阳光充足，空间利用率高，住在里面舒心惬意，身体健康，延年益寿。糟糕的户型公共分摊大、功能不合理，采光不足，进家后使人压抑烦躁，风水差，使家庭走向衰落，所以业内有句广告语是“户型好，才是真的好！”

那么什么样的户型才是好户型呢？如果从专业术语上讲要具有功能性、实用性、私密性、灵活性、经济性、艺术性等，浩哥通俗的说，要从以下几方面判断：

一、户型要方正实用，功能合理，不浪费空间，没有异形的房间。

从户型的整体布局来说，缺角、房间有锐角的户型都会影响居住者家庭的风水，而方方正正户型才利于空间的使用。户型的功能要强大，玄关、客厅、餐厅、厨房、阳台等公共使用共间要区分明显，相互之间不要影响。

濮阳碧桂园天誉高层三室方正户型

某中小开发商异型户型

二、南北要通透，日照时间要充分，视野要开阔。

南北通透的户型，更利于空气的流通，不会有污浊的空气长期滞留室内，影响居住者的身体健康。太阳光有杀菌增加室内阳气的作用，所以同样的户型如果前面有楼宇遮挡的情况下，楼层越高日照时间越充分。在一二线城市，楼层越高价格越贵，一般次顶楼是最贵的楼层，但在濮阳受传统多层金三银四的误导，大部分的人都喜欢中间的楼层，当然也有一部分人担心电梯停电或故障楼层太高爬楼会太累，其实这些问题发生的机率太低，很多人进入了误区。楼层高的可能比楼层低的多照射阳光1-2个小时，所以我买房子自住都喜欢买相对高一些的楼层，阳光又充足价格又实惠。当然楼层越高，视野也会更开阔，如果前面再没有楼栋的遮挡，站在高层的阳台上向外俯视真有一种君临天下的感觉。

濮阳碧桂园天誉高层标准层户型平面图

某开发商高层标准层平面布局图

碧桂园的户型为分离式核心筒连廊设计，南户也南北通透；下图的户型南户不透通，书房和厨房采光不佳；

碧桂园所有的户型均为三开间朝阳，客厅和双卧室朝阳，更符合濮阳人的居住要求。下图户型两开间朝阳，朝阳面减少三分之一；

碧桂园的户型采用分离式核心筒，两梯四户，相当于一梯两户，私密性更好；

碧桂园的四户呈一字型排列，相当于一梯两户，采光互不影响。下图的户型两梯三户品字型排列，南户会影响两边户的日照时间，早上影响西户，下午会影响东户。

碧桂园的户型大面宽短进深，下图户型面宽小进深长，不利于采光和通风。

三、公摊面积适中，室内空间布局合理。

对于公摊的大小，其实是由您购房房屋时的建筑类型决定的。

常规的普通住宅来说，非电梯的多层(4-6F）公摊最小，其次是带电梯的多层，再依次排序是小高层（7-11F）、中高层（12-17F)、高层(18-33F)。在其他公共部分摊面积相同的话，决定公摊大小的是核心筒，非电梯的多层由于是砖混结构没有核心筒，没有电梯，步行梯所占的面积非常小，一般公摊面积会在10%左右。带电梯的多层和小高层，一般都是一梯两户，公摊会多一部电梯，一般在15%左右。中高层一般还是一梯两户一个步行梯和一步电梯，防火要求较高，前室面积稍大一般公摊在20%左右。高层的公推最大，因为居住的人数多，防火要求更高，都是两独立的步行梯（俗称剪刀梯）两部电梯，一般公难在25%左右。如果您购买的房屋超出的对应的建筑类型的公摊比例较大，说明是设计不合理的。

室内的空间布局，影响整体的户型优劣，那么什么是好的空间布局呢？

1、 大面宽，短进深的户型好，反之为差。

整体而言同样的面积下面宽（宽度）越大越好，进深（深度）越短越好。因为户型宽的情况下，朝阳的房间数量会越多，进深越短房屋的通透性越好。如碧桂园的户型两个卧室和客厅都朝阳，进深短，通透性好。下图2户型，只有一个客厅和卧室朝阳，其中一个书房夹在两个卧室中间，因为是把头侧面还开了窗户，如果是中间的户型，只能靠北边的小窗户采光，采光差房间空气还不流通。

濮阳碧桂园天誉高层四室户型

某中小房企小面宽长进深户型

2、动静分区的房子要优于客厅在中间的户型

户型3

户型4

比如同样是三室两厅两卫，同样南北通透，户型3要明显优于户型4，户型3客厅、餐厅、厨房、客卫、阳台都在外面，动静分区，休息区安静，客厅和餐厅是独立分开的，互不干扰。房间动线清晰，空间利用率高。而户型4客厅和餐厅在一起，餐厅的分配面积实际很小，而且周边开了四个门，分别是主卧、次卧、卫生间和阳台，客厅给人的感觉不小，但要留出一家人活动的路线，能摆放家具的地方有限。这样的户型动静不分，相互干扰，卧室私密性差，在客厅看电视时还受到卧室进出的影响。

四、细节设计人性化，符合生活需求

户型的好坏，设计的细节是一个重要考量。

比如说阳台位置的设计，如果是三房两厅其中客厅、主卧和次卧都朝阳，那阳台放在那个房间最人性化呢？当然是次卧，因为客厅家庭会客的地方，如果和客厅相连，一会影响沙发的摆放买房什么最重要？上林林总总、千差万别的楼盘，二是阳台所凉的衣服影响采光也有碍观瞻，阳台放在主卧晒衣服时影响主人的私密性，而放在次卧最合适，次卧一般是书房或儿童房，一家人都还可以在阳台上晒太阳或凉晒衣物。

比如厨房位置的设计，在濮阳厨房有的是在阳台上和餐厅相连，有的是餐厅带生活阳台，厨房为独立设计在餐厅的侧面。当然是后者更加的人性化，因为如果与餐厅相连，必定和客厅相通，这样做饭时的燥音和油烟的污染会影响客厅的使用舒适度。

厨房餐厅相连设计

独立厨房设计

比如在濮阳地区，购房者都忌讳“咬牙”的设计，就是两个相对的房间开门相错，对照不齐。在濮阳有房屋“咬牙”婆媳关系不和的说法，如果买的房屋有此问题，后期很多客户都会改动。风水上还讲究，进户门不能正对房间的门等等。所以，房屋的设计是否人性化这些细节都非常重要。

总之，好的户型南北通透，布局方正，没有浪费空间；大开间，短进深，朝阳的房间多南北通透户型装修风水，没有暗室，阳光充足；公摊合理，外立面造型美观，灵活性强，便于后期家庭成员变动改变使用功能；动静分区，干湿隔离，层高符合规范，细节设计人性化等等。

今天浩哥这篇文章有些长，着重写了品牌和户型对我们置业者的重要性，地段大家都比较清楚，没有深入展开。关于品牌，濮阳进驻的第一梯队的品牌有碧桂园、恒大排在前三的品牌。碧桂园的物业今天也上市了，品牌影响力又增强了；第二梯队的品牌有万达、富力、中梁、荣盛、建业等全国排名前100的房企；第三梯队为濮阳市知名度比较高的区域或本土品牌，如中房、汇丰、如意、荣域、绿景等深耕濮阳比较长的房企。当然随着近几年县域市场的火爆，县级市场也产生了像越绣、冶都、金域等一些后起之秀，但他们还需要时间的检验。

特别是今年大品牌下沉四五线城市开发，对本地房企造成了不小的冲击。甚至有的自媒体预测未来中国只会剩下10家大型品牌房企业。（）随着越来越多像碧桂园这样高周转、高强度、快节奏的房企进驻县城，濮阳地产人也进驻了下半场，很多不能适应高压、加班、快节奏的地产人必将被行业淘汰。

您现在从业的房企或你现在选择的楼盘开发商未来数年可能已不见踪影，所以置业法则是一品牌、二地段、三户型。不要被眼前的假相迷惑了双眼，全国的中小房企面临的结局都非常相似。市场上偶尔爆发品牌房企负面的新闻，也不足为奇，因为这是小房企被收购或淘汰前联合自媒体最后的抗争与反击。

房地产已进入下半场，您准备好了吗？

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